Приходите в гости!
Угостим вас ароматным кофе и приятно побеседуем в нашем уютном офисе о ваших задачах с недвижимостью. Вместе мы сделаем правильный выбор.
Угостим вас ароматным кофе и приятно побеседуем в нашем уютном офисе о ваших задачах с недвижимостью. Вместе мы сделаем правильный выбор.
г.Москва, Охотный ряд, д. 2, 5 этаж
02.07.2026
Индустриально-складская недвижимость: зачем это знать инвестору?
За последний год в Москве и области сформировался полноценный сегмент коммерческой недвижимости с высоким потенциалом инвестиций: light Industrial — это компактные производственно-складские блоки, в которых малый и средний бизнес запускает производства прямо в городе
Главные цифры:
Для чего нужны помещения:
Флагман сегмента — ОЭЗ «Технополис Москва»
В 2026 году ему 20 лет. Цифры:
Так зачем же это знать инвестору?
Есть мнение, что Москва деиндустриализируется. Цифры говорят обратное: промпроизводство столицы в 2024 выросло на 17,4%, а число производств электроники, одежды и пищёвки — на 8−14% за год. Light industrial — это производственная недвижимость нового поколения, и спрос на неё структурный, а не конъюнктурный: импортозамещение, программа КРТ и возврат бизнеса ближе к Москве.
- По данным консалтинговой компании по коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership на апрель 2026 объём качественных площадей составил 1,04 млн кв. м, а концу года ожидается 1,5 млн кв. м.
- По данным консалтинговой компании NF Group в 2025 ввели рекордные 548 тыс. кв. м, а прогноз на 2026 — 864 тыс. кв. м.
- 71% сделок — покупка, не аренда. Год назад было 49%.
- 52% площадей приобретают производственные компании — это главный драйвер.
Для чего нужны помещения:
- Электроника и приборостроение — сборка серверного оборудования, медицинских диагностических приборов, систем безопасности и др.
- Медицинские изделия — расходники для скорой помощи (один резидент Технополиса выпускает 12 млн штук в год), вакцины для животных, фармпрепараты, аппараты ИВЛ.
- Лёгкая промышленность — мебель, косметика, одежда, упаковка из картона, вентиляционное и климатическое оборудование, строительные и отделочные материалы.
- Пищевое производство — например, в промпарке «Сенькино» под него строят отдельный корпус.
Флагман сегмента — ОЭЗ «Технополис Москва»
В 2026 году ему 20 лет. Цифры:
- 10 площадок, 240+ предприятий, к 2030 — план 600 компаний.
- 33 тыс. рабочих мест.
- Налог на прибыль 2% вместо 25%, освобождение от налога на имущество на 10 лет.
Так зачем же это знать инвестору?
Есть мнение, что Москва деиндустриализируется. Цифры говорят обратное: промпроизводство столицы в 2024 выросло на 17,4%, а число производств электроники, одежды и пищёвки — на 8−14% за год. Light industrial — это производственная недвижимость нового поколения, и спрос на неё структурный, а не конъюнктурный: импортозамещение, программа КРТ и возврат бизнеса ближе к Москве.
Основные причины, чтобы инвестировать в этот сегмент:
Доступ для частного инвестора. Войти в сегмент можно с суммой порядка 80 млн рублей, а иногда и ниже за счёт долевого участия. Это открывает дверь для розничных инвесторов.
Гибкость и спрос. В одном блоке можно совместить несколько функций: производство, склад, офис, шоурум. Такая универсальность делает объект привлекательным для широкого круга арендаторов: производственных компаний, логистических фирм, предприятий e-commerce, сервисных центров.
Стабильность. Поскольку формат тесно связан с реальным сектором (производство, логистика), он в меньшей степени подвержен резким колебаниям потребительского спроса, в отличие от, скажем, стрит-ретейла.
Понятная модель дохода. Бизнес-процессы прозрачны: инвестор видит, за что платит, и может прогнозировать денежный поток.
Долгосрочные договоры. В этом сегменте принято заключать арендные соглашения на 3–7 лет с безусловной индексацией ставки. Это даёт инвестору предсказуемость.
Возможность пассивного дохода. Можно полностью делегировать управление - УК возьмет на себя поиск арендатора, заключение договора, обслуживание объекта и коммуникацию.
Стратегия роста стоимости. Если купить блок на этапе строительства, к моменту сдачи объекта его цена может вырасти — по оценкам, на 20–40%. А после ввода в эксплуатацию стоимость продолжает прибавлять (примерно 8% в год).
Комбинированный подход. Максимальная совокупная доходность часто достигается при совмещении стратегий: зафиксировать рост стоимости за время строительства, а после ввода начать получать арендный доход.
Дополнительные инструменты. Иногда можно использовать льготное финансирование (например, промышленную ипотеку), чтобы снизить стоимость заёмных средств и повысить эффективную доходность на собственный капитал.
Для максимизации прибыли мы рекомендуем комбинировать стратегии – «покупать на этапе строительства- перепродажа» и «покупка готового объекта – сдача в аренду».
В среднем окупаемость вложений происходит за 6-7 лет. Как и в любых инвестициях, есть риски. Срок может сдвинуться (как раньше, так и позже) в зависимости от особенностей объекта. Стоит тщательно оценивать локацию анализировать профиль потенциальных арендаторов и их платёжеспособность, а также учитывать возможные изменения в законодательстве или на рынке. Перед сделкой проконсультируйтесь с экспертами АН «КоридорЪ» в этом сегменте.
Доступ для частного инвестора. Войти в сегмент можно с суммой порядка 80 млн рублей, а иногда и ниже за счёт долевого участия. Это открывает дверь для розничных инвесторов.
Гибкость и спрос. В одном блоке можно совместить несколько функций: производство, склад, офис, шоурум. Такая универсальность делает объект привлекательным для широкого круга арендаторов: производственных компаний, логистических фирм, предприятий e-commerce, сервисных центров.
Стабильность. Поскольку формат тесно связан с реальным сектором (производство, логистика), он в меньшей степени подвержен резким колебаниям потребительского спроса, в отличие от, скажем, стрит-ретейла.
Понятная модель дохода. Бизнес-процессы прозрачны: инвестор видит, за что платит, и может прогнозировать денежный поток.
Долгосрочные договоры. В этом сегменте принято заключать арендные соглашения на 3–7 лет с безусловной индексацией ставки. Это даёт инвестору предсказуемость.
Возможность пассивного дохода. Можно полностью делегировать управление - УК возьмет на себя поиск арендатора, заключение договора, обслуживание объекта и коммуникацию.
Стратегия роста стоимости. Если купить блок на этапе строительства, к моменту сдачи объекта его цена может вырасти — по оценкам, на 20–40%. А после ввода в эксплуатацию стоимость продолжает прибавлять (примерно 8% в год).
Комбинированный подход. Максимальная совокупная доходность часто достигается при совмещении стратегий: зафиксировать рост стоимости за время строительства, а после ввода начать получать арендный доход.
Дополнительные инструменты. Иногда можно использовать льготное финансирование (например, промышленную ипотеку), чтобы снизить стоимость заёмных средств и повысить эффективную доходность на собственный капитал.
Для максимизации прибыли мы рекомендуем комбинировать стратегии – «покупать на этапе строительства- перепродажа» и «покупка готового объекта – сдача в аренду».
В среднем окупаемость вложений происходит за 6-7 лет. Как и в любых инвестициях, есть риски. Срок может сдвинуться (как раньше, так и позже) в зависимости от особенностей объекта. Стоит тщательно оценивать локацию анализировать профиль потенциальных арендаторов и их платёжеспособность, а также учитывать возможные изменения в законодательстве или на рынке. Перед сделкой проконсультируйтесь с экспертами АН «КоридорЪ» в этом сегменте.