01.02.2024

Многих продолжает будоражить тема, что будет с рынком жилья в 2024 году.

Как бы не казалось логичным снижение цен на фоне повышений по ставкам рыночных кредитов на уровне 18-20% и прогнозным падением спроса, но квартиры отказываются дешеветь.
Естественно, ситуация на вторичном рынке и рынке новостроек отличается. При этом вторичка, цены на которую по многим признакам цена должна просесть в среднем на 10-15%, пока еще не показывает тенденцию к снижению на маркетплейсах. Предполагаю, что "витринные" цены не будут сильно меняться, а снижение будет происходить за счет переговоров с собственниками в ходе реализации сделки и зависеть от многих факторов - от региона до локации и качества самой квартиры. Фактические изменения увидим ближе к второму кварталу. Например, в 2023 году некоторые регионы показали парадоксальные результаты - по данным ЦИАН в Челябинске, Тольятти и еще в ряде промышленных регионов цены на квартиры выросли на 40%. Это объясняется официальной статистикой - разворот на развитие промышленности повлиял на доходы населения этих регионов, а строительство нового качественного жилья долгое время не наблюдалось, поэтому о снижении цен говорить не приходится.

На рынке новостроек на начало года цены поползли вверх. Сегодня уже +7%, и это ожидаемо. В конце прошлого весь рынок обсуждал ужесточения по льготной ипотеке. Многие эксперты предполагали падение рынка. Я не считала эту тенденцию очевидной. Классическая схема ниже спрос - ниже цены, тут не работает. Реальная ситуация с новостройками обычно скрыта от глаз клиентов, поэтому причины процессов не всегда понятны. Ужесточение условий по ипотеке происходит не только в сторону клиентов, а в сторону банков - когда государство перестает компенсировать разницу по льготной ставке за счет бюджета. Как финансист, я понимаю, что банки не хотят терять прибыль и начинают перекладывать возмещение своих убытков на застройщиков в виде комиссии за клиента по ипотеке. Далее цепочка такова - застройщик свои дополнительные затраты также хочет компенсировать за счет повышения цены на объекты.

Напрашивается вопрос - не легче ли было снизить цены в расчете отбить затраты объемом продаж? И тут мы сталкиваемся еще с одним важным моментом. К сожалению, прямое снижение цены на новостройки может сильно повлиять и даже разрушить уже сложившуюся финмодель многих девелоперов, особенно в части продаж на этапе застройки жилого комплекса. Это большие риски для бизнеса. Предполагаю, что застройщики будут пытаться выходить из положения за счет изменений в структуре продаж и делать акцент на малогабаритное жилье от 25 кв.м. - небольшие студии, однушки и евродвушки. А также за счет скидок - при этом как таковые эти скидки не будут иметь конкретное денежное выражение, а красиво упакуются маркетологами в дополнительные услуги в виде бонусов, уже включенных в стоимость.

А что делать клиентам и нам, агентам. Реальность будет такова, что на практике мы с вами будет видеть рост цен. С этим нужно смирится, как с данностью рынка, но искать варианты. Как говорится, трудные времена рождают новые идеи и стратегии. При любом раскладе, а сложных периодов у нас всех уже было не мало, если есть цель приобрети квартиру, то найдутся варианты оптимального решения. Как минимум, продолжают действовать льготная ипотечная программа до июля 2024 года. Для клиентов, кто хотел купить новостройку, самое время принять решение о покупке, чтобы успеть провести сделку до обозначенного срока действия программы.

Основатель АН «КоридорЪ», Лариса Афанасьева,
 о текущей ситуации на рынке недвижимость.